Aluguéis e dívidas contratuais em atraso: correção, juros e multa

Na cobrança de aluguéis e de outras prestações em atraso, cada parcela é uma dívida própria: é corrigida pelo índice do contrato desde o seu vencimento, rende juros de mora desde o vencimento (art. 397 do Código Civil) e, se o contrato prevê, recebe a multa moratória. O total é a soma das parcelas atualizadas.

Uma verba para cada vencimento

Num débito de aluguéis, a data-base de cada parcela é o seu vencimento. Doze meses de atraso são doze valores, cada um corrigido e com juros por um período diferente. Inclua também os encargos que o contrato transfere ao locatário (condomínio, IPTU), cada um com a data em que o locador os pagou.

As parcelas que vencerem durante o processo entram na condenação mesmo sem pedido expresso, enquanto durar a obrigação (art. 323 do CPC). Por isso o cálculo do cumprimento costuma ter mais parcelas do que a petição inicial.

O índice de correção

Vale o índice previsto no contrato — nos aluguéis, tradicionalmente o IGP-M, cada vez mais o IPCA. Não confunda o reajuste anual do aluguel, que muda o valor das parcelas seguintes, com a correção monetária da parcela em atraso, que a atualiza do vencimento até o pagamento. Se o contrato e a decisão não fixam o índice da correção, aplica-se a regra geral: desde 30/08/2024, o IPCA. Veja o guia dos índices de correção monetária.

Os juros de mora

Como o aluguel tem data certa de vencimento, a mora é automática: os juros correm desde cada vencimento, e não da citação (art. 397 do Código Civil). A taxa é a do contrato; sem taxa no contrato, os juros legais — a taxa legal, a partir de 30/08/2024. Os juros são simples, salvo pactuação válida em contrário — veja juros simples ou compostos.

A multa moratória

A multa pelo atraso é uma cláusula penal moratória (arts. 408 a 416 do Código Civil): incide uma vez sobre cada parcela paga com atraso e pode ser cobrada junto com a própria parcela (art. 411). Limites e cuidados:

• a multa não pode exceder o valor da obrigação principal (art. 412) e pode ser reduzida pelo juiz se for manifestamente excessiva (art. 413);
• o STJ entende que o Código de Defesa do Consumidor, com o seu limite de 2%, não se aplica à locação de imóveis urbanos, que tem lei própria — por isso multas de 10% são comuns nos contratos de aluguel;
• a multa compensatória, pela rescisão antecipada, é outra coisa: substitui a indenização, é proporcional ao tempo que faltava (art. 4º da Lei 8.245/1991) e não se confunde com a multa pelo atraso.

Purgação da mora no despejo

Na ação de despejo por falta de pagamento, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando, em 15 dias contados da citação, o débito atualizado, mediante depósito judicial (art. 62, II, da Lei 8.245/1991). O depósito deve incluir:

• os aluguéis e acessórios que vencerem até o pagamento;
• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador, de 10% sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de outra forma.

A mesma lei exige que a petição inicial venha com o cálculo discriminado do valor do débito (art. 62, I) — o mesmo tipo de memória exigido no cumprimento de sentença. Veja o demonstrativo do art. 524.

Outras dívidas contratuais

A lógica vale para mensalidades, prestações de serviço, compra e venda parcelada e financiamentos: cada parcela com a sua data, o índice e os juros do contrato e a multa pelo atraso. Nos contratos bancários, atenção aos juros remuneratórios até o vencimento e à capitalização, que só vale se pactuada.

Perguntas frequentes

Este guia tem caráter informativo e não substitui a leitura da decisão, da lei aplicável e da jurisprudência do seu tribunal. Os critérios do título executivo prevalecem sobre qualquer regra geral aqui descrita.